2012年下半年泸州房地产市场又将何去何从?政策的博弈是否会让购房优惠继续扩大?信贷放松是否会促进刚需积极入市?酒城楼市能否突破低迷的供求状态?“金九银十”能否再现楼市?经验表示，“市场跟着政策走，政策随着市场，泸州楼市的下半年，仍在政策与市场的博弈中充满变数。
政策
调控基调不变 地方托市暗潮涌动
观察：在楼市调控持续从严的环境下，2012年全国各地限购限贷政策依然严格执行。但自4、5月份起，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的地方政策微调在扬州、重庆、河南等地逐渐展开。据统计，除了少数几个城市对调控政策的微调被叫停外，目前为止已有超过30个城市对调控政策进行了适度调整，其中全国对公积金政策松绑的有13个城市，并正在成为地方政府政策微调主流。各地救市是地方政府为维护土地价格和成交必然采取的小动作，而中央限购不动摇的主基调短期内不会有大变化。从6月份三天内三部委密集辟谣可看出，市场调控态度依然严谨，中央“调控不动摇”的口风没变。
猜想：有关业内人士认为，河南新政后，地方政府保刚需、促成交的微调政策还会继续，差别化房贷和差别的购房优惠会更加明显。地方微调政策和中央调控政策的博弈会在“主基调”不变的基础上深入。因此，在控制房价上涨和抑制投机、投资性需求的基础上，下半年整体政策、整体的大环境，可能会适当放松，但前提是房价不会出现大的涨幅。
信贷
金融政策放宽 刚需购房门槛降低
观察：6月，央行时隔三年后首次降息，一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点;同时，央行又表示“个人住房贷款利率浮动区间下降为基准利率的0.7倍”，7折利率优惠有望重现江湖。调息虽意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。对当前调控下的楼市而言，降息是积极信号，购房和融资成本降低，购房者入场积极性会提高，观望减弱。体现在市场上就是需求信心增长，楼市活跃度增加。
猜想：“该政策的意图很明显，即是加大对刚需的支持和放行。”业内专家冯先生分析认为。这一次降息，或许只是开始，接下来可能还会再降，因此尽管此政策不是针对楼市，但一定会刺激楼市的购买热情。从5月销售情况看，全国范围的刚需都在陆续入场，降息后，这种入场速度可能会加快，一次降息体现在购房压力上是不明显的，但释放的信号是货币将宽松，那么房贷优惠是否会加大?购房者是否再度成为银行抢夺的优质资源?二套房是否会变相松绑? 这些猜测便自然而然进入了人们的预期中。
供求
压抑需要释放 供求或迎来双增长
观察：今年以来，由于库存高企，不少一二线城市普遍放量销售，市场供应也随之增长;同时，在“降价保量”的大势下，促进了成交量的明显增长。就酒城楼市而言，1-5月份，我市城区商品房共批准预售面积77.6896万平方米，同比有所减少，但与同期我市城区商品房49.1565万平方米销售面积而言，市场供过于求仍较为明显。
猜想：从供应情况看，低迷的成交量让开发企业不得不再次放缓开发节奏，这造成了很长一段时间以来我市商品房供应量的持续偏低，从而陷入低供应、低成交量的“泥潭”。但当前的酒城楼市大盘林立，商品房供应市场有目共睹，压抑的供应终会爆发。5月份，不少楼盘加紧推房，明显增加了房源上市量，这也导致了5月份的商品房供应量大幅增长。另一方面，这一轮调控重点调的就是供需关系，通过限购和限贷扼制需求，直接结果就是把更多的购房者挤在需求之外，但这些需求早晚还是要释放。
因此，下半年，酒城楼市供求双增长的可能性较大，但供过于求的总体态势仍将持续。
市场
楼市行情看好 “金九银十”或将再现
观察：今年上半年，全国房地产市场事实上处于一种“量涨价跌”的阶段，从最近3个月的销量可以看出来，都是持续创出今年的新高。全国楼市的上扬，无疑是各地房企持续以来的“以价换量”成果的扩大。但就酒城楼市而言，1-5月份，我市城区商品房累计销售面积49.1565万平方米，同比减少38.2973%;环比来看，也是较为平稳，没有出现明显增长。
猜想：从6月末和7月初这段时间看，酒城楼市并没有因传统淡季的到来而冷清，首套购房需求正在分化入市，加上房贷优惠加大，刺激楼市的购买热情，市场需求信心增长，不排除下半年集中入市的可能;除此之外，泸州大量的改善性刚需刚刚崛起，持续的改善需要将螺旋上升，而这一部分，或许才下半年酒城楼市的主力军。另一方面，我市不少楼盘也预计将在9、10月份开盘放量，以迎接市场入市需求。
由此，如果政策面没有大的变动，我市供求有可能在9、10月份碰出激情的火花，“金九银十”或将再将酒城楼市。
房价
楼市量涨价稳 购房置业时机隐现
观察：“量涨价跌”是今年上半年全国房地产市场主旋律。从5月份国家统计局最新公布的统计数据显示，70个大中城市中，与上月相比，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个;与去年同月相比，价格下降的城市有55个，比4月份增加了9个。5月份，泸州新建住宅、新建商品住宅销售价格指数均为环比持平，同比上涨1.1%;二手住宅价格指数环比持平，同比下跌0.1%。5月份的统计数据是上半年全国房价和酒城房价的一个缩影，上半年大多一二线城市房价都有不同程度的下跌，而酒城房价则基本保持平稳，下跌并不明显。
猜想：在持续了1年多的楼市政策调控后，酒城房价已由过去的过快上涨向目前的理性平稳方向发展。从成本底线来看，土地作为房价重要组成部分，价格一直没降，历次调控，也从没说要降地价，建筑成本、人工费、税费和融资成本也是一直在涨，这对开发商而言“不涨已相当于降价”。另一方面，限购仍在持续，库存压力依然不小，这个过程中开发商还需要抢量，一些今年首次开盘的大盘，低开高走在政策冲出谷底后是必然的趋势，城南、城西同质化项目会加大优惠力度抢夺客源;同时整体经济面临下滑风险，房地产在这样大背景下大幅涨价的可能性极低。因此，下半年房价可能在一轮较普遍的优惠声中企稳。
有关业内人士认为，关于量和价的问题，“量”会领先于“价”，量先上去，价就随之起稳。因此，对于购房者而言，只要是在“量涨价跌”的状态下，一般都是购房置业的好机会。
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